5 הסעיפים המרכזיים בהסכם שכירות מסחרית

אתם עומדים לחתום על הסכם שכירות למשרד החדש שלכם, ובעל הנכס מושיט לכם חוזה של 15 עמודים ואומר: "זה סטנדרטי, תחתמו כאן". רגע לפני שאתם לוקחים את העט - עצרו. ההחלטה הזו עלולה לקבוע אם העסק שלכם יצליח או יכשל.

בשכירות מסחרית, בניגוד לשכירות למגורים, אין כמעט הגנה חוקית לשוכר. הכל תלוי במה שכתוב בחוזה. טעות אחת בסעיף אחד יכולה לעלות לכם מאות אלפי שקלים או להרוס את הרעיון העסקי כולו.

הסעיף הראשון: הגדרת השימוש המותר

זה לא רק "משרד" או "חנות". הסעיף הזה קובע בדיוק איך אתם יכולים להשתמש בנכס. אם כתוב "משרדים בלבד", אתם לא תוכלו לפתוח שם מרפאה או קורסי הכשרה. הגדרה צרה יש בה כדי למנוע או לעכב את הצמיחה של העסק שלכם ולמנוע מכם להתאים את העסק לשינויים בשוק. לעומת זאת, הגדרה רחבה מדי עלולה לאפשר למשכיר לטעון שאתם מפירים את החוזה.

הטיפ שלנו: הגדירו את השימוש כמה שיותר רחב. במקום "מסעדה" תכתבו "עסק במגזר המזון". כך מרחב התמרון שלכם רחב יותר ותוכלו לעשות התאמות בהתאם להצלחה העסקית שלכם.

הסעיף השני: זכות בלעדיות (תמהיל)

אין דבר יותר מתסכל מלגלות שהמשכיר השכיר לכם נכס ליד, למתחרה הישיר שלכם. סעיף הבלעדיות מונע מהמשכיר להשכיר במתחם לעסק דומה לשלכם. בלי הגנה זו, אתם עלולים למצוא את עצמכם במלחמת מחירים עם השכן, או גרוע מכך - להפסיד לקוחות למתחרה שנהנה מאותם יתרונות המיקום. סעיף הבלעדיות חשוב במיוחד במתחמים מסחריים או קניונים שבהם התחרות גדולה.

לשוכרים: התעקשו על סעיף הזה. ללא בלעדיות, אתם לוקחים סיכון עצום.

למשכירים: אנחנו יודעים שזה מגביל אתכם, אבל שוכר מוצלח משלם יותר משני שוכרים שנלחמים זה עם זה.

הסעיף השלישי: תקופת השכירות וזכויות הארכה

עסק זקוק ליציבות. אם אתם משקיעים 200,000 ₪ בעיצוב המקום, אתם צריכים וודאות שתוכלו להחזיר את ההשקעה. בנוסף האם המשכיר משתתף עמכם בעלויות עבודות ההתאמה של המושכר לעסק שלכם?

כידוע לכם לקוחות צריכים זמן להכיר אתכם ולבנות נאמנות למיקום החדש, והדבר הזה לא קורה תוך חודשיים. מצד שני, תקופה ארוכה מדי יכולה לכבול אתכם למיקום שלא מצליח או למשכיר שלא שומר על התחייבויותיו. האיזון הנכון בין ביטחון וגמישות הוא מפתח ההצלחה.

המלצה פרקטית: בקשו שכירות של 3-5 שנים עם אופציה להארכה לעוד 3-5 שנים. כך, במידה והעסק מצליח, לא תמצאו את עצמכם ללא המקום עצמו . אם הוא לא מצליח, יש לכם פתח יציאה.

הסעיף הרביעי: חלוקת עלויות ותחזוקה

מי משלם על מזגן שנשבר? מי אחראי על תיקון הרצפה? מי מממן את החשמל באזורים המשותפים? בלי הסדרה ברורה, אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים על תיקונים שעולים עשרות אלפי שקלים ולא היו בתקציב שלכם ואותו הדבר לגבי המשכירים. למשכירים חשוב להבין מנגד, כי העברת כל האחריות לשוכר עלולה להרתיע שוכרים איכותיים ולהוביל לטיפול לקוי בנכס.

הכלל הפשוט: כל מה שקשור למבנה עצמו (קירות, רצפות, מערכות מרכזיות) - המשכיר. כל מה שקשור לפעילות שלכם (ציוד, עיצוב פנימי) - אתם.

הסעיף החמישי: ערבויות ודרכי יציאה

בשכירות מסחרית הערבויות גבוהות בהרבה - לפעמים 4-6 חודשי שכירות. בנוסף, צריך לחשוב על דרכי יציאה אם העסק לא מצליח. הסטטיסטיקות מוכיחות כי 20% מהעסקים הקטנים נכשלים בשנה הראשונה, ו-50% תוך 5 שנים. בלי תכנון מוקדם של יציאה מהחוזה, אתם עלולים להיתקע עם התחייבות לשכירות ארוכת שנים, גם הרבה אחרי שהעסק כבר נסגר. זה כמובן מצב מסוכן שעלול אף להוביל לפשיטת רגל אישית ולהרוס כל אפשרות להתחיל מחדש.

הפתרון הנכון: דונו מראש על אפשרויות כמו השכרת משנה או העברת הזכויות לשוכר חלופי. כך שבמידה ותרצו לצאת מהחוזה, לא תישארו עם התחייבות של שנים.

הטיפים למשא ומתן

לשוכרים: אל תחתמו על חוזה סטנדרטי. כל סעיף ניתן למשא ומתן. התחילו מתקופת ניסיון קצרה עם אופציות הארכה.

למשכירים: שוכר טוב ויציב שווה יותר משוכר שישלם 10% יותר אבל יברח אחרי שנה.

למה אתם חייבים עורך דין לענייני נדל"ן?

הסכם שכירות מסחרית הוא לא רק חוזה - זה גם הנראות של העסק שלכם – כמו גם מיקומו. עורך דין מומחה למקרקעין יבדוק עבורכם את הדברים שאתם לא רואים: זכויות המשכיר בנכס, מגבלות תכנון ובנייה, ומה קורה אם המשכיר לא עומד בהתחייבויות.

עורך דין מסחרי מנוסה גם יעזור לכם לנסח את החוזה כך שיגן עליכם בכל התרחישים האפשריים ויכוון את הלקוחות לחוזה שכירות מסחרית שיאזן בין הצורך בגמישות לבין הצורך בביטחון.

זכרו: בשכירות מסחרית, מה שלא כתוב בחוזה לא קיים. חסכון על עורך דין היום יכול לעלות לכם ביוקר מחר.